Nadchodzą nowe regulacje i większa kontrola wynajmu. Co się zmieni i kto może stracić najwięcej.
Najem krótkoterminowy przez lata funkcjonował w Polsce w szarej strefie regulacyjnej — pomiędzy przepisami o działalności gospodarczej, prawem turystycznym i zwykłym najmem okazjonalnym. Od 2026 roku ta swoboda dobiega końca. Unia Europejska, samorządy i polski ustawodawca szykują zmiany, które dotkną każdego, kto wynajmuje mieszkanie przez Airbnb, Booking czy inne platformy.
Skąd się biorą nowe przepisy?
Impuls do zmian przyszedł z dwóch kierunków jednocześnie. Po pierwsze — rozporządzenie UE 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących krótkoterminowego najmu nieruchomości, które państwa członkowskie muszą wdrożyć do maja 2026 roku. Po drugie — rosnąca presja polskich miast, szczególnie Krakowa, Gdańska i Warszawy, gdzie masowy najem krótkoterminowy wywindował ceny mieszkań i zdewastował tkankę miejską.
Rozporządzenie unijne zmusza platformy cyfrowe do weryfikacji i raportowania danych o wynajmujących do krajowych organów. To koniec anonimowości: fiskus, gminy i inspekcje będą mogły w czasie rzeczywistym sprawdzić, kto wynajmuje, ile zarabia i czy płaci podatki.
Przepisy obejmą każdego, kto wynajmuje nieruchomość przez platformę cyfrową — niezależnie od tego, czy robi to jako firma, czy osoba prywatna, i czy wynajmuje całe mieszkanie, czy tylko jeden pokój.
Obowiązkowy rejestr najmu krótkoterminowego
Kluczowym elementem nowych przepisów jest krajowy rejestr jednostek oferowanych w ramach krótkoterminowego najmu. Każdy właściciel, który chce wynajmować nieruchomość przez platformę, będzie musiał uzyskać unikalny numer rejestracyjny i podać go w ogłoszeniu.
Rejestracja będzie dokonywana za pośrednictwem organu wskazanego przez państwo członkowskie — w Polsce prawdopodobnie starostwa lub dedykowanego systemu teleinformatycznego. W ramach rejestracji właściciel będzie zobowiązany podać m.in.:
- dane osobowe i adresowe wynajmującego
- dokładny adres wynajmowanej nieruchomości
- rodzaj nieruchomości (całe mieszkanie, pokój, dom)
- maksymalną liczbę gości
- oświadczenie o zgodności z lokalnymi przepisami (np. regulaminem wspólnoty)
Platformy będą zobowiązane weryfikować numery rejestracyjne i usuwać ogłoszenia bez ważnego numeru. Brak rejestracji lub podanie fałszywych danych grozi karą administracyjną.
Nowe obowiązki platform – Airbnb i Booking pod kontrolą
Rozporządzenie unijne nakłada na platformy cyfrowe obowiązek comiesięcznego przekazywania danych o wynajmujących do krajowego organu rejestrowego. Zakres przekazywanych informacji jest szeroki — obejmuje dane identyfikacyjne właściciela, adres nieruchomości, liczbę noclegów i uzyskane przychody.
Dla platform oznacza to konieczność budowy lub dostosowania systemów raportowania. Dla właścicieli — koniec z ukrywaniem przychodów. Urząd skarbowy otrzyma gotowe zestawienie dochodów z wynajmu, zanim złożysz roczne zeznanie podatkowe.
Co zrobi z tymi danymi gmina?
Samorządy zyskają możliwość wprowadzania lokalnych limitów liczby noclegów lub dni wynajmu w ciągu roku. Kraków i Warszawa zapowiedziały już, że skorzystają z tych uprawnień — wzorem Barcelony (limit 60 dni/rok w centrum) czy Amsterdamu.
Jak się przygotować? Checklista
- Sprawdź, czy Twoje przychody z wynajmu są prawidłowo zgłoszone do urzędu skarbowego za ostatnie 5 lat.
- Zweryfikuj, czy Twój najem jest kwalifikowany jako prywatny czy jako działalność gospodarcza — skonsultuj z doradcą podatkowym.
- Śledź stronę swojej gminy w poszukiwaniu projektów uchwał regulujących najem krótkoterminowy.
- Sprawdź regulamin wspólnoty mieszkaniowej — czy nie zawiera zakazu najmu krótkoterminowego lub czy nie planuje takiej uchwały.
- Przygotuj dokumentację nieruchomości (własność, standard, liczbę miejsc) pod przyszłą rejestrację.
- Rozważ przejście na najem długoterminowy, jeśli dochody z krótkoterminowego po opodatkowaniu przestają się opłacać.
- Zaktualizuj umowy z platformami — sprawdź klauzule dotyczące przekazywania Twoich danych organom państwowym.
Skorzystaj z pomocy pośredników TEC Real Estate – którzy zajmą się wszystkimi formalnościami
https://www.facebook.com/p/TEC-Real-Estate-100088487733334
admin
Ekspert RynkuInwestor i ekspert rynku nieruchomości.
