Mieszkanie, amerykański indeks giełdowy czy obligacje skarbowe? To pytanie zadaje sobie coraz więcej Polaków, którzy w 2016 roku dysponowali kapitałem rzędu 255 tys. zł i zastanawiali się, gdzie go ulokować. Dekadę później możemy już policzyć, kto naprawdę na tym zyskał – na podstawie konkretnych liczb, uwzględniających podatki, koszty transakcyjne i realia polskiego rynku.
Założenia analizy
Aby porównanie było możliwie najbardziej rzetelne, przyjęto jednakowe warunki początkowe dla wszystkich wariantów inwestycyjnych.
Porównano trzy scenariusze:
- zakup mieszkania na wynajem,
- inwestycję w amerykański indeks giełdowy,
- zakup obligacji skarbowych.
Każda inwestycja rozpoczęła się z kapitałem 255 tys. zł w 2016 roku i została utrzymana przez 10 lat.
Inwestycja w mieszkanie – stabilność i wzrost wartości
W 2016 roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła około 7 880 zł/m². Za 255 000 zł można było więc kupić kawalerkę lub niewielkie dwupokojowe mieszkanie o powierzchni około 32 m².
Koszty zakupu, które trzeba doliczyć do ceny nieruchomości, to zazwyczaj:
- podatek PCC (2% od rynku wtórnego),
- opłaty notarialne i sądowe,
- prowizja pośrednika (jeśli był zaangażowany).
Łącznie daje to około 5% ceny zakupu, czyli w naszym przykładzie ok. 12 750 zł. Realny koszt wejścia w inwestycję to więc około 267 750 zł.
Dziś, w połowie 2026 roku, średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w Warszawie oscyluje wokół 16 400–17 000 zł/m², a więc przyjmijmy wartość ok. 16 800 zł/m². Nasze 32-metrowe mieszkanie warte jest więc dziś około 544 000 zł.
Po odjęciu kosztów sprzedaży (prowizja pośrednika ok. 2,5%, czyli ok. 13 600 zł), otrzymujemy kwotę netto ze sprzedaży na poziomie ok. 530 700 zł.
Zysk kapitałowy: 530 700 zł – 267 750 zł = ok. 263 000 zł
To, o czym często się zapomina: sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto, jest w Polsce całkowicie zwolniona z podatku dochodowego. Skoro mieszkanie kupiono w 2016 roku, a sprzedajemy je w 2026, ten warunek jest spełniony z dużym zapasem – od zysku nie zapłacimy ani grosza podatku.
Inwestycja w amerykański indeks giełdowy
Drugi wariant to inwestycja w amerykański rynek akcji poprzez fundusz ETF śledzący indeks S&P 500, z reinwestowanymi dywidendami.
W 2016 roku średni kurs dolara wynosił około 3,94 zł, co przy kapitale 255 000 zł dawało nam ok. 64 700 USD do zainwestowania.
Dekada 2016–2026 była dla amerykańskiej giełdy wyjątkowo łaskawa – mimo korekt (m.in. w 2018, 2020 i 2022 roku), całkowita stopa zwrotu S&P 500 z reinwestowanymi dywidendami sięgnęła w tym okresie około 370% (czyli każde zainwestowane 100 USD urosło do ok. 470 USD). To efekt m.in. hossy związanej z rozwojem sztucznej inteligencji oraz siły największych spółek technologicznych.
Nasze 64 700 USD urosło więc do około 304 000 USD.
Co ciekawe, kurs dolara pozostał w tym czasie zaskakująco stabilny – w połowie 2026 roku USD/PLN oscyluje w okolicach 3,86–3,90 zł, a więc niemal na tym samym poziomie co w 2016 roku. Dzięki temu efekt walutowy praktycznie się zniósł i nie zniekształcił wyniku inwestycji.
Przeliczając 304 000 USD z powrotem na złote po kursie ok. 3,90 zł, otrzymujemy wartość brutto na poziomie ok. 1 186 000 zł.
Zysk brutto: 1 186 000 zł – 255 000 zł = 931 000 zł
Obligacje skarbowe – bezpieczeństwo przede wszystkim
Trzeci, najbezpieczniejszy wariant to 10-letnie obligacje oszczędnościowe EDO indeksowane inflacją. Ich konstrukcja jest prosta: w pierwszym roku obowiązuje stałe oprocentowanie, a w kolejnych latach odsetki naliczane są według wzoru: inflacja + stała marża (dla obligacji z 2016 roku marża wynosiła zwykle 1,5–2 punkty procentowe), przy czym odsetki są kapitalizowane rocznie.
Ponieważ lata 2021–2023 przyniosły w Polsce wysoką inflację (dwucyfrową w szczytowym momencie), obligacje EDO zakupione w 2016 roku naliczały w tym okresie wyjątkowo wysokie odsetki, co znacząco poprawiło ich skumulowany wynik. Na podstawie symulacji dostępnych kalkulatorów obligacji szacujemy, że nominalna wartość takiej inwestycji po 10 latach mogła wzrosnąć o ok. 85–90%.
Dla kapitału 255 000 zł oznacza to wartość brutto na poziomie ok. 476 000–485 000 zł.
Zysk brutto: ok. 221 000–230 000 zł
Po potrąceniu 19% podatku Belki od odsetek (naliczanego przy wykupie), zysk netto wynosi około 179 000–186 000 zł, a wartość końcowa netto to ok. 434 000–441 000 zł.
Obligacje skarbowe, choć najmniej dochodowe z trójki, mają jedną kluczową zaletę: gwarancję Skarbu Państwa i praktyczny brak ryzyka utraty kapitału, czego nie można powiedzieć ani o giełdzie, ani o rynku nieruchomości.
W co warto zainwestować?
- Mieszkanie to inwestycja, która wymagała dużo większego zaangażowania kapitału na starcie (trudno kupić “kawałek” mieszkania), wiąże się z niższą płynnością (sprzedaż trwa tygodnie lub miesiące), ale też daje realną wartość użytkową – można w nim mieszkać, a dochód z najmu bywa stabilnym, comiesięcznym przychodem. Dodatkowo zwolnienie z podatku po 5 latach to spory atut.
- Giełda oferowała w tej konkretnej dekadzie wyjątkowo wysokie stopy zwrotu, napędzane hossą technologiczną i sztuczną inteligencją – warto pamiętać, że poprzednie dekady (np. 2000–2010) wyglądały zupełnie inaczej, a przyszłe wyniki nie są gwarantowane. Inwestycja ta wiąże się też z większą zmiennością (w 2020 czy 2022 roku wartość portfela potrafiła spaść o kilkanaście–kilkadziesiąt procent w krótkim czasie).
- Obligacje skarbowe dały najniższy zysk, ale też najniższe ryzyko – to opcja dla osób, które cenią sobie przede wszystkim bezpieczeństwo kapitału i ochronę przed inflacją, a nie maksymalizację stopy zwrotu.
Obserwuj po więcej aktualności ze świata nieruchomości.
https://www.instagram.com/tec_real_estate
admin
Ekspert Rynku
